FAQ Foire aux questions

La défiscalisation s’adresse-t-elle seulement aux personnes de grande fortune ?

Depuis 2009, la Loi de Finances définit un plafonnement de l’avantage fiscal Girardin. Ainsi, elle offre la possibilité à tous les contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôts. Nos produits s’adressent donc à tous types de souscripteurs et non seulement aux personnes très fortunées.

Pourquoi la « Défiscalisation Responsable » ?

De nos jours, il est important de bien choisir sa solution de défiscalisation selon les critères de son choix car la défiscalisation est un moyen, et non pas un but en soi. Un investissement ne devrait pas avoir pour unique objectif de ne plus payer d’impôts. Ce n'est pas la vision que nous avons de notre métier.

Soyons constructifs même dans l'optimisation de nos impôts. Il est essentiel de se poser les bonnes questions avant de souscrire à une solution d’optimisation fiscale. Vous pourrez alors opter pour une solution de défiscalisation qui respecte votre mode de vie.

En 2007, parlait-on pas de "France de propriétaires" ? Avec le Passaccession Sociale, il s'agit de permettre l'accès à la propriété au prix d’un loyer à des familles modestes en leur offrant un véritable coup de pouce : l'épargne de toute une vie.

C'est pourquoi le terme "Défiscalisation Responsable" prend alors tout son sens.>/p>

Pourquoi n’est-il pas intégré une clause de non recours aux investisseurs lors de non-paiement du prêt bancaire ?

Le prêt bancaire se fait au nom de la SCI mais aucune information personnelle de l’investisseur n’est communiquée à la banque génératrice de ce prêt. Les investisseurs sont totalement anonymes pour cette dernière. Nos SCI sont inscrites au RCS en tant que société à capitale variable. De ce fait, lors de l'augmentation de capital, aucune formalité n'est faite au RCS. Les investisseurs entrants ne figurent donc pas sur le KBIS lors de cette demande de prêt; seul figure le nom des locataires accédant.

Par conséquent, il existe une réelle opacité des informations qui protège par défaut les investisseurs contre d’éventuels recours. D’où la non nécessité d’inclure cette clause dans nos contrats.

L’agrément fiscal est-il une réponse aux risques encourus par l’investisseur ?

Le CGI (Code Général des Impôts) stipule que l’agrément fiscal est nécessaire uniquement pour des projets dont le montant dépasse les 2 millions d’euros. Ainsi, ces dossiers doivent se plier à des contraintes particulières décrites au III de l’article 217 Undecies comme la création ou le maintien d’emplois. Dans certains cas, cela entraîne un risque accru pour l’investisseur. En deçà de ce seuil, les projets sont régis par le régime de plein droit permettant une gérance plus libre et plus souple.

Pour conclure, l’agrément fiscal n’est pas une garantie contre le risque de requalification pour l’investisseur ou contre le risque d’exploitation.

Quels sont les risques encourus lors d’un investissement en Loi Girardin Sociale ?

Les risques Nos solutions
Le risque fiscal soit le risque de requalification par l’administration fiscale pour non conformité aux textes de loi.

Notre société est en constante communication avec Bercy par le biais de rescrits fiscaux et de courriers.

De plus la Prestation Sérénité, particularité du montage PASSACCESSION, intègre une prestation de suivi fiscal pour toute la durée de l’opération donnée.

A ce jour, nous avons toujours obtenu gain de cause lors de procès face à l’administration fiscale : 0 requalification.

Le risque d’exploitation :
  • Risque de non aboutissement du projet
  • Risque de non paiement des loyers des locataires accédants
  • Risque de non conservation du bien immobilier durant 5 ans
Le risque 0 n’existe pas lors d’opération d’ingénierie financière. Cependant, les solutions offertes par notre société permettent de diminuer au maximum ces risques :
  • L’intégration verticale qui offre un contrôle tout au long du processus de l’opération que ce soit dans la construction ou dans la mise en location du logement. Si jamais le projet initial ne donne pas lieu, les fonds versés par l'investisseurs seront automatiquement redirigés vers une autre opération de notre portefeuille de projets.
  • En plus des critères exigés par la loi afin d’accéder au logement social, lors de l’analyse des dossiers des locataires candidats, nous veillons à ce qu’ils respectent d’autres critères qui permettront de limiter ce même risque d'exploitation (exemples: taux d’endettement, précédents d’impayés, litiges et contentieux, étude notariale etc.).
  • Qui plus est, sont apportées les garanties suivantes : Hypothèque, ADI (Assurance décès ou invalidité), caution solidaire, délégation des loyers (paiement direct à la banque).

De plus, un Fonds de Garantie a été créé afin de pallier aux éventuels impayés des locataires accédants. Il permettra d'assurer 6 mois de loyers pour chaque SCI.

Durant ces mois, Océane Finances procèdera à une nouvelle analyse du dossier des locataires, s'ils restent dans l'incapacité d'assurer les paiements, ils devront se retirer de l'opération.

Par la suite, le cabinet s'occupera de relouer le logement à une autre famille respectant les critères sociaux exigés par la loi. Tout cela dans le but d'éviter la requalification par l'administration fiscale.

Le risque lié au facteur humain

Océane Finances souscrit à une RC professionnelle qui garantie le facteur humain et les risques majeurs.

En outre, la société bénéficie de 20 ans d'expérience et d'implantations locales (une en Martinique et une en Guadeloupe) ce qui lui confère une connaissance et une maîtrise parfaite du secteur.

Que se passerait-il si Monsieur Noreskal (PDG) venait à décéder ?

Océane Finances, filiale du Groupe NTD, est une entité organisée et indépendante. Le décès éventuel de Monsieur Noreskal n’entraverait pas le bon fonctionnement des activités de l’entreprise et/ou du groupe. Bien que Monsieur Noreskal apporte des compétences, des qualités personnelles (soft skills) et un charisme à l’entreprise, son décès n’entraînerait pas la faillite du groupe. A l’instar du décès de Steve Jobs chez Apple !

Est-ce possible qu’il y ait plus de souscriptions (parts de SCI) que de projets à réaliser ?

Dans la configuration actuelle, la demande en logements sociaux dans les DOM est bien plus importante que l’offre. Parfois, Océane Finances s’est retrouvée contrainte d'abandonner des projets de constructions par manque de fonds investisseurs. Il faut savoir que pour 2 000 demandes de constructions en Outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane) , Océane Finances ne peut satisfaire que 100 voire 150 demandes. Les souscriptions sont donc nécessaires pour palier à ce déficit de l'offre par rapport à la demande.

Quel est l'ensemble des garanties offertes pour le PASSACCESSION SOCIALE ?

Océane Finances œuvre pour la tranquillité et la sérénité de ses clients. Elle leur offre un éventail de garanties variées :

  • « Prestation sérénité » : au prix de 1% de votre souscription, elle vous offre le suivi fiscal, l'accès à de la documentation et des réponses à vos interrogations grâce à un partenariat avec notre cabinet d'avocats spécialistes en droit fiscal.
  • Fonds de garantie des loyers : en cas de défaut de remboursement de prêt bancaire du/des locataire(s) accédant(s), il permettra la conservation du bien afin d'éviter la reprise fiscale.
  • Expérience depuis 1994 du cabinet d'ingénierie financière, sa maîtrise des montages financiers, son implantation en métropole comme en Outre-mer mais aussi sa connaissance du tissu économique des départements d'Outre-mer ;
  • Immatriculation en tant que CIF à l'ANACOFI et à l'ORIAS, en plus de l'agrément de l'AMF.
  • Validation fiscale et juridique des contrats du montage par le biais d'une collaboration avec Maître Jean-Claude DRIE, avocat fiscaliste et associé au cabinet BEA (Paris 16ème) et avec Maître Hélène BOREAU, avocate au barreau de Nantes;
  • Paiement des souscriptions investisseurs sécurisé car effectué uniquement par virement bancaire sur le compte CDC de l'étude notariale basée en Martinique « SCP SCHAPIRA & NIRDE ». Cette dernière affecte alors au bon véhicule fiscal la souscription des investisseurs lors de la réalisation de l'investissement ;
  • Souscription par le cabinet d'une police d'une RC Professionnelle spécifique pour ce type de montage conformément à la loi en vigueur et à la règlementation de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers);
  • Rédaction de contrats du montage PASS ACCESSION, qui lient la SCI aux divers intervenants, par notre partenaire avocat, en gage de sécurité ;
  • Opacité des informations concernant les associés de la SCI auprès de la banque prêteuse. En effet, celle-ci accepte de limiter ses recours contre les associés de la SCI aux seules autres garanties prises pour couvrir le remboursement du prêt ;
  • Caution personnelle et solidaire du/des locataire(s) accédant(s) à la propriété au profit de la banque ;
  • Hypothèque sur le logement au profit de la banque intervenant dans son financement ;
  • Délégation parfaite des loyers au profit de l'établissement de crédit ;
  • Engagement de sortie des investisseurs au bout de la période minimale de conservation des parts de la SCI (5 ans) grâce à l'engagement pris par le locataire accédant de racheter le logement au terme du contrat de sous-location ;
  • Assurance de notre partenaire OLS (Opérateur Logement Social) qui intervient en cas de défaillance du locataire accédant dans le cadre de sa mission de gestion et de la relocation auprès d'un nouveau locataire éligible.