Girardin Sociale

Art. 199 undecies C du CGI : Présentation générale

Le dispositif Girardin sociale a été introduit par l'Etat afin d'inciter les particuliers à contribuer au financement de logements sociaux dans les DOM-COM, venant ainsi accélérer le développement d'une offre de logements adaptés aux besoins de la population d'Outre-mer.

En effet, les dispositifs d'encouragement à l'investissement outre-mer n'ont développé jusqu'à maintenant que les logements du secteur libre. Et souvent, ils ont entraîné, comme en métropole, un certain phénomène de suroffre. Or, sous les tropiques, il existe un réel besoin en logement social. Pour le combler, la LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer) publiée au journal officiel du 27 mai 2009, dite « loi Jego » a alors instauré un régime spécifique au logement social, qui figure désormais à l'article 199 undecies C du Code général des impôts.

Aussi, ce dispositif Girardin sociale permet de financer la construction et la rénovation de logements sociaux grâce aux apports d'investisseurs qui bénéficient en contrepartie d'une réduction d'impôt de 50%. Que le contribuable éprouve une forte pression fiscale ou un besoin ponctuel de défiscalisation, ce mécanisme lui permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants.

Art. 199 undecies D du CGI : Plafond pour les investissements Outre-mer

La Loi de Finances pour 2016 confirme que les investissements outre-mer en Loi Girardin ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par foyer, si bien qu'ils continuent de bénéficier du plafond hors rétrocession de 18 000€ (sans les 4%), soit une réduction d'impôt maximale de 60.000€ pour le secteur des investissements productifs neufs (18 000 / 0.35).

Principe de la défiscalisation Outre-mer

Le principe est le suivant, en contrepartie d'un investissement dans un projet de logement social neuf, l'Etat accorde une réduction d'impôts à un investisseur imposable à l'IR en fonction de la somme investie, sous réserve de respecter certaines dispositions de l'art. 199 Undecies C.

Ces niches fiscales permettent à l'Etat de développer l'offre de logement social dans l'Outre-mer, zone nécessitant un soutien considérable, en redirigeant les flux monétaires car leur financement est assuré par les fonds d'investisseurs privés.

PassAccession Sociale

Dans la continuité de la Girardin Sociale

Le déclenchement de la crise économique en 2008, au-delà de ses effets sur l'emploi, le chômage et la diminution du pouvoir d'achat a également eu des conséquences importantes en matière de logement et particulièrement pour le logement des plus modestes.

A savoir que l'importance de l'accession à la propriété dépend largement le cabinet Océane Finances, vient soutenir l'accession à la propriété dans les départements et collectivités d'outre-mer.

Il s'agit là d'un coup de pouce qui facilite l'accession à la propriété. Il se concrétise par un apport subventionné d'environ 32% du montant du projet, le solde étant assuré par un financement personnel de l'accédant.

Pour voir certaines de nos réalisations cliquez ICI.

Ce dispositif a pour mission de répondre à 3 enjeux majeurs

  • Soutenir activement l'outil industriel des collectivités locales d'outre-mer ;
  • Favoriser l'accession à la résidence principale à moindre coût pour les résidents ;
  • Aider les collectivités locales à développer un parc de logements sociaux en adéquation avec la demande.

PassAccession Sociale : Défiscalisation Responsable

Il est important de bien choisir sa solution de défiscalisation en adéquation avec ses principes personnels car la défiscalisation est un moyen, et non pas un but en soi. Un investissement ne devrait pas avoir pour unique objectif de ne plus payer d'impôts. Ce n'est pas la vision que nous avons de notre métier. Soyons constructifs même dans l'optimisation des impôts. Il est essentiel de se poser les bonnes questions avant de souscrire à un produit financier afin d'opter pour une solution qui respecte vos objectifs.  En effet, pourquoi ne pas juste voir la défiscalisation comme la redirection maitrisée de sa contribution au service public : l'investisseur sait comment les sommes sont utilisées et dans quel projet précis elles sont investies.

L'opération et son montage plus en détails

Dans le cadre du PassAccession Sociale l'opération d'acquisition de logement se fait principalement à travers une Société Civile Immobilière (SCI) qui regroupe les investisseurs souhaitant bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif « Girardin Sociale » mais aussi les locataires accédants qui répondent aux critères d'éligibilité au Prêt Locatif Social (PLS).

 

Les parts de cette SCI sont alors détenues directement, ou par l'intermédiaire d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), par ces contribuables personnes physiques qui souhaitent bénéficier des dispositions de l'article 199 Undecies C du CGI.

S'agissant de l'objet social, la SCI acquiert des logements neufs qu'elle met, dans le cadre d'un contrat de location, à la disposition de notre partenaire bailleurs social en Outre-mer pour une durée de cinq ans. La gérance de cette SCI est alors confiée à la société Océane Finances en appui avec les locataires accédants.

 

Dans le même temps, cette même SCI loue le bien à un opérateur social (SEM) durant 5 années et l'opérateur social, lui, sous-loue le bien aux locataires accédants durant là aussi 5 années. Lors de la 6e année, les investisseurs ainsi qu'Océane Finances cèdent la totalité de leurs parts et l'entière gérance aux locataires accédants qui deviennent alors propriétaires uniques de leur résidence principale.

Le plan de financement du logement se définit comme suit :

PassAccession Sociale : Fiscalité & Gain

 

Concernant les apports des investisseurs associés personnes physiques, ces derniers déterminent librement le montant de leurs apports à la SCI au prorata de la réduction à l'impôt sur le revenu qu'ils souhaitent obtenir. Ainsi, l'investisseur qui a reçu son avis d'imposition N, connaît alors le montant de réduction d'impôts dont il aimerait bénéficier pour l'année suivante N+1. Il souscrit dès lors à la solution d'Océane Finances en versant un apport X qui sera apporté au véhicule fiscal SCI. Pour chaque 1€ d'apport, sa réduction d'impôts sera de 1,T € avec T le taux de rentabilité appliqué lors de la souscription. Les sommes correspondantes à ces apports en numéraires sont alors mises à la disposition du gérant pour les besoins des participations.

Exemple chiffré de souscription (rentabilité à 23%)

Un investisseur souhaite obtenir une réduction d'impôts à hauteur de 50.000 € sur ses revenus de 2017.

Dans cette hypothèse, il verse 40.650 € avant le 31/12/2017 afin de souscrire par exemple à 40% du montant de l'augmentation du capital d'une SCI PASSACCESSION SOCIALE laquelle fait construire Outre-mer un logement neuf générant 125.000€ de réduction d'impôts.

Sa participation permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts au prorata de ses droits dans la SCI, de 50.000 € (40% x 125.000).

Le gain de l'investisseur est égal à l'économie d'impôts réalisée grâce à cette réduction, diminuée de son apport au capital de la SCI qu'il doit abandonner dans l'opération, soit :
50.000€ (économie d'impôts) – 40.650 (Apport) => Gain net de 9.360€, soit 23%.

PassAccession Sociale : Des Garanties & un Suivi fiscal

Océane Finances œuvre pour la tranquillité et la sérénité de ses clients. Elle leur offre un éventail de garanties variées :

  • SUIVI FISCAL : au prix de 1% de votre souscription, notre prestation "sérénité" offre le suivi fiscal, l'accès à de la documentation et des réponses à vos interrogations grâce à un partenariat avec notre cabinet d'avocats spécialistes en droit fiscal.
  • ASSURANCES SPÉCIFIQUES ET ADAPTÉES : Assurance de « monteurs en défiscalisation Outre-Mer» et Assurance OLS (Opérateur Logement Social). Océane Finances a souscrit une RC PRO spécifique pour ce type de  montage et en cas de défaillance des locataires accédant, notre opérateur OLS s’engage à assurer la relocation auprès d'un nouveau locataire éligible. 
  • REFERENCEMENT AUPRES DES ORGANISMES D’ETAT : Le cabinet est agréé par l'AMF et immatriculée auprès de l’ORIAS et de l’ANACOFI en tant que CIF. Il est aussi déclaré auprès de la préfecture de Nanterre en tant que monteur d’opérations d’investissements en Outre-Mer et possède sa carte d'agent immobilier. 
  • VALIDATION FISCALE DU MONTAGE FINANCIER ET DES DOCUMENTS JURIDIQUES : collaboration avec Maitre Jean-Claude DRIE,  avocat fiscaliste et associé au cabinet BEA (Paris 16ième) et Maitre Hélène BOREAU, (avocate au barreau de Nantes) pour la  validation juridique des contrats.
  • TRAÇABILITE ET SECURISATION DES FONDS INVESTISSEURS : Paiements des souscriptions investisseurs effectués uniquement par virement bancaire sur le compte CDC (Caisse des dépôts et consignations) de l'étude notariale et délégation parfaite des loyers au profit de l'établissement de crédit.
  • SORTIE DE L’OPÉRATION SIMPLE ET AUTOMATIQUE : La sortie des investisseurs au bout de la période minimale de conservation  des parts de la SCI (5 ans) est assurée et automatisée grâce à l’engagement pris par le locataire  accédant de racheter le logement au terme du contrat de sous location.